短视频热门教程我国农村宅基地有偿退出机制构建研究
【摘要】随着城镇化、工业化的不断发展，现行农村宅基地制度已不能满足土地需求，导致大量土地资源浪费。 因此，建立宅基地有偿提取制度已是大势所趋。 本文在明确农村宅基地、农村宅基地使用权、农村宅基地使用权退出概念的前提下，对我国改革试点无锡“双置换”退出模式、重庆地票交易退出进行比较分析模型、四川泸县出口模型。 有偿退出模式概括了其共同特点：政府发挥主导作用，级差地租成为政府推动住宅用地退出的主要动力，“土地发展权”由政府获得； 常见问题：农民自愿参与积极性不高、退出资金补偿标准缺乏、补偿标准不一致、退出宅基地使用等。 最后，基于平衡公平与效率的总体原则，从明确退出主体和客体、完善补偿机制、完善资金来源机制、健全宅基地有偿退出五个方面构建了宅基地有偿退出的具体机制。退出现场管理机制，健全权益保护机制。 有序推进改革，在不损害退地农民居住权、财产权的前提下，实现宅基地优化利用与新型城镇化、新农村建设、新产业培育、新集体经济发展深度融合，从而盘活闲置土地。 推进农村宅基地节约集约利用目标。
【关键词】宅基地有偿退出机制构建
1 引言 1.1 研究背景及意义 1.1.1 研究背景
现行法律政策明确规定了我国农村宅基地无偿征用的基本制度，法定面积、户一套房、不得转让。 这也是我国社会主义土地公有制的重要体现。 为了将农民与土地捆绑在一起，我国宅基地制度实行无偿、无限期使用和严格限制转让的制度。 这种制度是历史的产物[1]，在一定时期内，这种制度安排是符合我国计划经济体制的。 ，优先发展工业和城乡二元划分体制的要求。 但在社会主义市场经济发展和工业化、城镇化进程加快的背景下，一方面，土地资源稀缺性日益凸显。 城市土地价格飙升，且仍供不应求，造成“小产权房”和隐性转让。 此类灰色交易屡屡被禁止； 另一方面，由于农村人口大规模进城，“空心村”、“户多房”等大量农村土地闲置，资源利用效率极低。 可见，我国农村宅基地制度的设计远远落后于社会发展实际需要，不符合资源的有效配置，阻碍了生产力的发展。 我国农村宅基地制度改革一个非常重要的方面就是积极探索我国农村宅基地有偿退出机制，这对于满足市场需求、振兴农村经济、保护农民利益具有重要意义。
近年来，我国自上而下的住宅用地有偿退出改革试点工作不断推进和深化。 2015年1月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征用、集体经营性建设用地入市和宅基地制度试点工作的意见》改革》中提出：“允许进城农民自愿“有偿退出或者转让宅基地”“探索宅基地自愿有偿退出机制”，首批改革试点已启动2017年，中央提出将征地制度改革和集体经营性建设用地市属化试点范围扩大到33个县。在此背景下，进一步放开宅基地用益物权，进一步探索农村宅基地市场化退出具有重要的现实意义。
1.1.2 研究意义
本文主要从以下几个方面阐述了研究意义：
明确我国农村宅基地有偿退出相关的核心概念，包括农村宅基地含义、宅基地使用权、宅基地退出等，从而对农村宅基地有偿退出有一个清晰的认识和定位。研究对象、发挥核心作用 研究范围和研究内容的深化作用。 清醒地认识到，宅基地退出是一个自然的历史过程，也是大势所趋。 这是国家经济发展和城乡变化过程中的必然选择。
在现有宅基地有偿退出改革试点成果的基础上，构建较为完善的宅基地有偿退出机制。 这将推动我国住房土地市场改革有序推进，不仅有利于新型城镇化和工业化的进一步发展，为乡村振兴提供土地资源支撑，也能更好地推动新农村建设。区域和城乡协调发展。
尽管我国城镇化、工业化进程不断加快，但配套的法律法规严重滞后于理论和实践，宅基地退出的许多方面还没有统一的政策和规范。 本文紧密结合近年来我国宅基地有偿收回情况。 实践，将实际问题与理论分析结合起来，从而为国家和地方政府进一步制定相关政策提供思路。
1.3 研究思路和框架
本文的研究遵循“提出问题——分析问题——解决问题”的思路。 在充分认识我国宅基地制度历史变迁、深刻认识现行宅基地制度安排和客观政策规定的前提下，提出“如何全面认识宅基地制度安排和客观政策规定”。 在遵循农民意愿、保护农民权益的前提下，建立宅基地有偿退出机制，实现农村土地资源的有效配置。”然后运用理论分析、案例分析、比较分析等研究方法运用产权理论、效率公平理论、博弈论，结合当前国家法律、政策和地方改革试点工作，剖析农村宅基地有偿退出的现状和挑战，构建一套基于此的宅基地有偿退出困境。平衡公平与效率的总体原则，包括明确退出主体和客体、完善补偿机制、完善资金来源机制、完善退出现场管理机制、完善权益有偿保障机制等五项具体机制。退出机制。
2 理论基础和分析框架
2.1 基本概念界定 2.1.1 农村宅基地
我国法律对宅基地没有明确的定义。 根据我国相关法律和学者的研究，它具有三大特点。 首先，宅基地属于农村集体建设用地范畴。 其次，宅基地的范围不仅包括住宅等主体建筑，还包括厕所、庭院等附属设施。 三是宅基地是农村住房的载体，具有承载房屋、居住、财富储备和配套经营的功能。 2018年1月，国土资源部表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分离”，深入落实宅基地集体所有制，保障农民宅基地资格权依法适度放宽宅基地使用。 正确的。
2.1.2 农村宅基地使用权
宅基地使用权是指公民个人在国家或者集体所有的宅基地上建造住房所享有的一种财产权利。 《中华人民共和国国家标准土地基本术语》中宅基地使用权的定义是：“经依法批准，无使用期限的集体土地建设用地使用权”。由农村集体经济组织分配给其成员，用于建设住宅及其他相关附属设施。” 从上述定义可以看出，宅基地使用权有以下内涵：其主体是农村集体经济组织的成员； 其用途仅限于建造建筑物及附属设施； 具有免费获取、无限期使用的特点。
2.1.3 农村宅基地使用权的收回
农村宅基地使用权退出是指农民因被集体经济组织收回或自愿退出等原因，将宅基地使用权返还给集体经济组织重新分配、再利用的制度。 目的是提高农村宅基地的利用效率，节约土地资源。 [16]宅基地使用权退出的主体是宅基地使用权人，即农民或者集体经济组织。 但实践中，地方政府出于自身利益考虑和统筹城乡发展、规划发展的需要，成为农村宅基地退出最有力的推动者。 农村宅基地退出的客体是宅基地退出前后所附权利的变化，包括原宅基地使用权、房屋所有权以及退耕后的发展权。
2.2 相关理论及理论分析 2.2.1 产权理论
1937年，科斯在《企业的本质》一文中提出了“产权”的概念，但没有给出明确的定义。 总结学术研究，一般认为，产权是经济所有权关系的法律表现，具有以下内涵：（1）它是权利的捆绑体，包括财产的所有权、占有权、控制权、使用权、收益权等。和处分权等一系列权利； （2）可分割，即同一物权的权利可以属于不同的权利主体； （3）具有独立的流动性，即可以在市场上不同主体之间交易和转让。 产权是“人与人之间关系的制度化和规范化”，具有内化外部性、激励和约束、配置资源等功能。 我国明确提出建立所有权清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度。 这既是市场经济存在和发展的基础，也是完善基本经济制度的内在要求。
我国现行宅基地产权制度采取“所有权与使用权分离”的制度。 所有权属于农村集体经济组织，使用权属于农民。 农村宅基地有偿退出本质上是各种权利在不同主体之间重新配置的过程。 在这个过程中，产权的分解和交换产生了错综复杂的利益关系。 因此，以确权发证为基础的产权明晰是建立宅基地有偿退出机制的前提。 2014年8月1日，国土资源部、财政部、住房城乡建设部、农业部、国家林业局联合下发《关于进一步加快确权登记工作的通知》 《宅基地、集体建设用地使用权确权发证》，旨在通过宅基地、集体建设用地确权发证，化解土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，为农民维护土地权益提供有效保障。建设用地。 这不仅有利于进一步夯实农业农村发展基础，促进农村社会秩序稳定和谐，也有利于依法确认和保护农民宅基地和集体建设用地使用权，从而促进集体经济发展。商业性建设用地与国有土地同等基础入市、同权同价，建立城乡统一的建设用地市场，是农村改革的前提。
2.2.2 效率与公平理论
从资源配置的角度来看，效率是指经济效率（Economic Efficiency），通常采用帕累托原则作为衡量标准。 最有效的资源配置被认为是“帕累托最优”，即无论如何重新分配资源，都不能在增加一个人的效用而不减少另一个人的效用的情况下。 帕累托最优要求消费（ ）、生产（ ）和交换（ ）同时达到最优。 当完全竞争市场达到长期均衡时，满足上述条件即可实现“帕累托最优”。 福利经济学第二定理指出，在完全竞争的市场中，通过市场机制可以实现具有帕累托效率的各种资源配置。 政府只需改变个人禀赋的初始分配，其余的交给市场。
公平通常包含三个含义：法律公平、机会公平、结果公平。 由于对公平的价值判断不同，形成了以下几种公平观：以边沁和庇古为代表的功利主义公平观，即公平是社会全体成员效用的最大化； 以罗尔斯为代表的公平观认为，公平就是使处境最坏的人的效用最大化； 市场导向的公平观认为，市场竞争的结果是公平的，公平意味着最有能力的人得到回报。 [17]
学术界对于效率与奖励公平的关系有以下观点：效率第一、公平第一、效率与公平并重。 考虑到效率，农村宅基地退出势在必行，一方面是解决城乡统筹进程中城市土地不足、农村土地浪费严重的现状，优化农村土地资源配置; 另一方面，当宅基地的福利保障功能减弱时，它势在必行。 在此趋势下，宅基地退出市场将有利于农民土地产权的最大化。 但在退出过程中，还必须考虑股权问题。 农民失去了土地，为了生存而改变了生活方式。 如何在转型过程中保护好他们的权益，对于有序推进宅基地有偿退出改革、维护农村和社会稳定至关重要。 因此，本文认为平衡效率与公平的视角与我国农村宅基地有偿退出的原则是一致的。
2.2.3 博弈论
博弈论研究各决策主体在利益相互影响时所做出的决策，以及该决策对其他决策主体决策的影响。 游戏主要可以分为合作游戏和非合作游戏； 根据博弈参与者的利益，可分为零和博弈、常和博弈、变和博弈； 按照行为发生的时间顺序，可以分为静态博弈和动态博弈。 ; 根据决策主体对其他决策主体的了解程度，分为完全信息博弈和不完全信息博弈。 纳什均衡是指在策略组合中，当其他人不改变策略时，所有决策者自己的决策都是最优的。
农村宅基地退出涉及政府、集体经济组织、农民等多方利益相关者。 这是一个利益博弈的过程，即在农村宅基地退出的过程中，参与主体之间如何进行利益分配，以实现社会效益、经济效益最大化。 在利益博弈过程中，农民在获取信息、表达诉求方面往往处于弱势地位。 他们往往只能被动接受利益分配不公的博弈均衡，从而导致退出意愿大大削弱，甚至出现一些极端的恶性事件。 因此，只有充分保障农民在利益博弈中的权利，才能有效引导和鼓励农民自愿退出。
3 我国农村宅基地有偿退出现状及比较分析 3.1 农村宅基地有偿退出现状
目前，我国农村宅基地普遍存在资源利用效率低、宅基地无序扩张、耕地随意占用、缺乏管理机制和退出机制等问题。 从土地供给端看，农村宅基地闲置和无序扩张并存，不仅严重浪费土地资源，而且恶化了村民的生产生活环境； 从土地需求端来看，城镇化进程的持续加速使城市建设面临用地挑战。 资源稀缺的刚性约束。 近年来，宅基地有偿退出改革在全国范围内推行，如“双置换”模式、“增减联动”工程，以及通过多种方式和思路促进宅基地流转。 “地票交易”等证券化形式[18]。 这些做法在一定程度上解决了土地资源供需矛盾问题，达到了土地集约经营的目的。 同时，农民在宅基地有偿退出中实现了财产权益，并获得了相应的社会保障，改变了生活方式，改善了居住环境。 但同时，农民也面临着农民自愿参与积极性不高、退出资金缺乏、补偿标准过低、退出宅基地管理混乱、服务和补偿机制不完善等一系列问题。 下面选取全国不同经济发展状况的几个地区开展的改革试点实践来分析我国宅基地退出面临的现状。
3.1.1 无锡“双替代”退出模式
无锡市惠山区采取“双置换”模式，提高土地集约管理水平。 其基本原则是：城乡协调、统一规划； 政府引导、市场运作； 试点先行、分步实施； 依法办事、阳光经营。 “双置换”包括农村住宅置换和土地承包经营权置换。 农村住宅置换涉及房屋产权调换，置换在城镇以“一占一置换”的方式进行，而原宅基地使用权责自动转移。回归集体经济组织。 农民还可以选择在产业集中区将部分或全部住房面积更换为标准厂房，或者选择货币补偿后直接购买标准厂房，按综合成本计算价格。 土地承包经营权置换是指鼓励农民以土地承包经营权换取社会保障。 置换后，农民将土地承包经营权归还给集体经济组织，并迁入城镇社区，按照城镇居民身份进行管理。 [19]在资金来源上，采取多种渠道和方式寻求资金支持，包括财务安排、土地拍卖、资产置换等。 在财政安排上，设立“双置换”专项扶持基金。 各区、镇承担每年新增财力的50%，设立专户存放、封闭运行、专款专用。 土地拍卖涉及农村住宅置换后剩余建设用地指标的征集、拍卖、挂牌，剩余建设用地指标将用于安置补偿。
3.1.2 重庆地票交易退出模式
重庆的“地票”模式是在“城乡统筹”试点背景下推出的。 政府主导宅基地开垦后，节省下来的农村建设用地指标被打包形成“地票”，在农村土地交易所交易，由农民共享。 差别地租和收入。 根据《重庆市国土房屋管理局关于调整地票费分配和缴纳标准的通知》，流转农民宅基地及附属设施用地复垦后能产生地票的，可按规定流转给集体经济组织。比例为85：15。 分享土地印花税溢价； 对无法复垦产生地票的农户宅基地及附属设施用地，政府按9.6万元/亩一次性收购。 在宅基地有偿退出过程中，退地农民可纳入城镇保障体系。 重庆市政府还建立健全了农民工子女进城就业制度和教育制度。 [20]
重庆的“地票模式”突破了城乡不能跨地区、大范围交易建设用地指标的限制。 然而，也存在许多缺点。 首先，农民作为地票的持有者，缺乏交易主体地位，不具备直接的“地票”交易权。 相反，农民将“地票”交易权委托给政府，形成了一种委托代理关系，当政府作为代理人，追求的利益与农民的利益不一致时，农民作为市场中的弱势群体。利益博弈，可能面临利益被侵犯的风险。 其次，对于非计划城市地区的农民，虽然政策规定“符合条件的农民纳入公共租赁住房、廉租住房等保障范围，鼓励符合条件的转入户农民购买普通商品住房”。 ” 真正在城里买房是不可能的。 农民占少数，他们中的大多数人租房子到城市打工以维持生计。 长期来看，他们的就业和住房权利得不到有效保障。 最后，从分配方式来看，农民和村集体获得了地票交易的收益，但“地票”产生的土地流转净收入全部归政府所有。 农民在农村宅基地退出中并未分享到“土地发展权”。 流转带来的土地增值收入是农村宅基地退出后土地增值收入的主要来源，因此政府是“地票”交易中最大的受益者。
3.1.3 四川泸县有偿退出模式
根据《泸县农村宅基地有偿退出房屋拆迁补偿安置指导意见》，农村宅基地有偿退出遵循“自愿付费、以人为本、共享”的原则。充分尊重农民意愿，保障农民知情权、参与权、受益权。 和监督权。 农村宅基地收回房屋补偿标准有以下规定：房屋拆迁补偿面积按照建筑面积计算。 其中，砖混结构建筑面积按基脚范围计算，砖土墙建筑面积按滴水面积计算。 具体补偿标准为：砖混及以上结构450元/平方米，砖瓦结构380元/平方米，土瓦及以下结构300元/平方米； 占用面积超过法定标准或存在“一户多房”的，砖混结构将得到补偿。 混合及以上结构100元/平方米，砖瓦结构80元/平方米，土瓦结构及以下60元/平方米。 农民在城市已有住房或愿意在城市购房的，可提交相关购房证明和申请，并承诺全户放弃现有农村宅基地，不再返乡创业。造房子。 审核通过后，每人可发给30元。 平方米，补贴300元/平方米，每户人口不超过5人。其中，全户进城、参加城镇职工基本养老保险的农民改革试点期间每人可一次性领取5000元补助。
通过土地整理、拆迁复垦，退出的宅基地可以产生新增耕地和剩余建设用地指标。 耕地可由原农民继续耕种，获得生产效益； 剩余建设用地指标可按照“增减联动”机制使用。 产生了四种利用方式：一是为退地农民建设集中安置房； 二是集体经济进行产业开发或调整进入市场； 三是建立收储中心，由政府收储； 第四，县内省钱。 建设用地指标交易。
在退出过程中，国家（政府）、集体经济组织和农民分配增值收益。 土地增值来源主要有三个：一是政府成立县土地征收储备中心，利用财政资金将宅基地按11万/亩的价格复垦为耕地，收集储备剩余建设用地。土地配额。 收益交给集体经济组织，并在集体经济组织和农民之间分配。 二是剩余宅基地指标入市，包括直接入市和调整入市。 直接入市是指在村级集体经济组织、县、镇政府、县内储备中心通过公开拍卖的方式进行交易； 市场调整是指按照土地利用总体规划和城乡发展规划，对相对分散的土地进行整治复垦。 集体建设用地经县政府验收后，调整为县内非公有土地项目，通过协议、招标、拍卖、挂牌等方式进入异地市场。 第三种是县土地征储中心对外流转。 截至2017年12月，泸县已以28万元/亩的价格流转城外土地3000亩。 其中，12万元至14万元用于拆除原有宅基地，新建安置房及配套公共设施，以及对退地农民进行补偿安置。 剩余14万元至16万元由泸县人民政府获得。 ，形成财政收入。 [21]
卢克斯县（Luxian County）借此机会将城市和农村建筑土地的“增加和减少联系在一起”，以实施对霍姆斯特德土地的有偿撤离的试点改革。 通过对城市和农村建筑土地资源的互动和分配，农民意识到其宅基地的财产权并改善了生活条件； 乡村集体经济组织已得到加强； 政府已经获得了大量转移收入。 但是，这种由政府领导的宅基地的有偿撤回，主要目的是解决对城市建筑土地配额的需求，也存在严重的问题：首先，直接进入市场的建筑土地配额只能在内部进行交易。县区，无法完全反映土地资源。 其次，政府的高级营运资金使其承受着更大的财务压力。 一方面，它需要大量的财政支持才能启动土地开垦项目。 另一方面，一旦稀缺的建筑土地指标减少了，对城市土地的需求减弱了，政府将面临巨大的财务风险； 第三，由于政府的干预，村民和集体经济组织只能与政府进行交易，而宅基地的真实价值及其使用权则无法反映； 第四，宅基地分配的增值收入是不公平的，集体经济组织和农民无法分享进入市场和县土地收购和储备中心的外部流通的盈余宅基地的好处，收入的这一部分是土地价值赞赏的核心是通过寄宿寄养来实现的。 部分。
3.2改革飞行员的比较分析3.2.1共同特征
总结上述农村宅基地的飞行员改革已撤回撤军，可以将一般过程总结为以下步骤：首先，农民与地方政府之间有一项交易政府相应地给予农民赔偿。 政府获得土地开发权之后，它通常采用土地合并或开垦方法来形成剩余的集体建筑土地指标。 最后，政府与城市建筑土地需求者之间的交易，也就是说，政府交换了城市建筑土地配额的盈余配额，并根据该方法将其出售给城市土地土地市场的城市建筑土地需求者竞标，拍卖和上市，从而获得了土地转让费。 完成土地价值升值。 通过上述过程分析，可以找到以下共同特征。
①政府扮演主角
我国目前的宅基地撤回改革飞行员都在政府的领导和晋升下进行。 这是因为农村集体经济组织的权利和农民的个人权利被削弱了，基层管理机构通常不存在。 政府可以利用行政权力分配土地资源。 由于政府负责管理，操作项目，批准和接受宅基地的付费出口，因此土地配额也是配额转让的受益者。 就信息不对称而言，它可能会导致政府成员做出有利于最大化自己的利益而不是最大化社会的全面利益，或者强行实施上级命令而无需考虑实际情况而实施命令。 情境决策。 [22]
②差异地租金已成为政府促进撤离土地的主要驱动力
在城市化和流行的房地产投机过程中，差异租金租金，尤其是建筑土地租金，其垄断价格通常占有很大的优势。 在市场经济体系下，价格将资源集中到具有更高效率和回报的地区。 我国农村宅基地的大多数付费做法都是基于土地位置变化带来的差额回报，作为增加价值的基础。 作为房地产，宅基资源的资源流程非常特别，受地理，政策和其他因素的限制。 同时，农民不愿放弃自己带来的宅基地以及各种权利和利益，缺乏退出动力。 但是有偿点赞合法吗，政府可以有很大的动力来促进霍姆斯特德土地的撤离，并获得由霍姆斯特德土地空间位置的变化带来的差异土地租金。
③政府获得了“土地发展权”
政府促进居民土地撤离的本质是在废弃的住宅土地开垦以获取建筑指标后的空间重新配置和土地“发展权”的交易过程。 相应地，政府也获得了“土地发展权”（政府将其转让给城市建筑需求者）所形成的土地增值收入。 农民被排除在交易的这一部分之外，导致其权利和利益的丧失。 遭受了巨大的伤害。
3.2.2常见问题
①农民对自愿参与并不热心
根据中国学者关于农民愿意投降土地的调查和研究，导致他们对自愿参与热情的低热情的主要原因如下。 首先，农民“成为公民的能力较弱”。 许多移民工人担心他们辞去土地后将无法适应城市生活。 他们成为公民的能力越弱，他们愿意放弃农村宅基地的意愿越弱。 影响其投降土地的主要因素包括年龄，教育水平，家庭规模，非农业收入水平等。其次，农民的宅基地安全性。 尽管在当今的城市化时代，由于其自由获取，永久使用和零保留成本的特征，宅基地土地的安全功能逐渐降低福利保护功能。 第三，补偿机制是不合理的。 作为霍姆斯特德撤军的领导人和政策制定者，政府拥有绝对的权威，而农民处于弱势地位。 在与政府的利益游戏中，由于缺乏专业知识，声音和谈判权利，他们通常无法完全表达自己。 上诉和保护权利和利益。 即使在退出过程中，它们也被排除在核心交易之外，因此他们对宅基地的流动，使用和土地交易的价格知之甚少，这潜伏了伟大的项目和资助监督风险。 当政府制定退出赔偿政策时，它不仅缺乏科学和合理的薪酬标准和替代方法，而且通常会尽力降低在金融基金压力下为农民的薪酬标准，甚至进一步侵犯农民权利和农民的权利和权利最终实施薪酬的利益。 农民发现很难接受对自己的利益有害的薪酬计划，这减少了他们自愿参加付费宅基地的热情。
②缺乏退出资金
必须为农民的宅基地退出而获得补偿。 薪酬方法可能因地点而异，但是无论是货币补偿，替代薪酬，社会保障薪酬还是其他形式的薪酬，都需要大量的财务支持。 因此，如何筹集大量资金是限制当前宅基地撤离的主要因素。 特别是在经济欠发达的地区，地理位置不足和复杂的地形地区，大规模的宅基地撤离面临着巨大的财务压力，甚至考虑到政府的金融补贴，土地转移收入以及与城市和农村建筑增加或减少相关的储蓄土地。 指标回报等仍然面临巨大的资金差距和财务风险。 因此，各个层面的地方政府都需要积极向霍姆斯特德土地撤离工作中引入社会资金，为社会企业和其他投资实体建立一个平台，以参与霍姆斯特德土地整合工作，实施减税和豁免政策，鼓励社会企业参与参与宅基地的土地合并和利用项目，扩大了宅基地的土地合并和利用的范围。 基地组织投资和融资渠道。
③补偿标准不统一
指的是土地征用的相关补偿，《土地管理法》第47条规定：“在获得土地的地方，应根据被收购土地的原始使用提供赔偿。 获得的耕地的薪酬费用包括土地赔偿费，安置补贴和土地附件。 农作物和年轻农作物的补偿费。 “目前有偿点赞合法吗，在改革飞行员中，各地的住宅土地的付费出口也在审判基础上制定。标准在大多数领域都很低。 。）应包括在宅基地的区域中，而自拥有的宅基地的面积超过了规定的区域。
④退出宅基地使用问题
出口位置的使用主要涉及两种方法：首先，重新收缩； 其次，集体经济组织的统一运营和管理。 如果要重新发布合同，根据现行法律的规定，新的签约主题只能是集体经济组织的成员。 这也是当前土地撤离改革以封闭方式运作的重要原因。 法律规定和实际操作基本上限制了重新收缩对象的范围，这不利于投资实体的市场化和提高土地利用效率，这将限制土地撤离的影响。 如果集体经济组织的统一管理，那么由于目前缺乏财务资源和农村集体经济组织的现代管理能力，这可能会导致土地利用效率，农业收入和农民的福利没有得到更好的改善和满足。
4关于在我国建立农村宅基地土地的付费出口机制的建议4.1建立退出机制的总体原则
在我国撤离农村宅基地土地的总体原则应该是以有序的方式进行改革，并根据效率和公平性以及确保住宅的前提来实现对宅基地土地的最佳利用投降土地的农民的财产权没有受到损害。 随着新的城市化，新的农村建设，新的工业耕种和新的集体经济发展的深刻融合，将实现振兴闲置农村宅基地并促进土地使用的经济加剧的目标。
4.2构建出口的特定机制4.2.1澄清出口的主题和对象
阐明霍姆斯特德土地付费出口的主题和对象是整个出口机制的建设的第一步。 从霍姆斯特德土地退出的主题应为农民或乡村集体经济组织。 在确定特定主题时，应将必要条件用作出口阈值。 为了防止农民在从宅基地退出并影响社会稳定的情况下，根据确认权利和签发证书和自愿申请，可以将非农业收入是主要收入是主要的是主要的是主要的农业收入，家庭总收入的来源，很长一段时间以来一直闲置的农村房屋以及城市地区的房屋。 拥有自购买房屋的家庭； 没有劳动力且难以通过自我劳动获得生存收入来源的农民应被视为一个特殊群体，并被允许归还其宅基地使用权，并为他们提供相应的保证。
宅基地的付费撤回的目的是使用宅基地的权利。 因此，有必要加快对宅基地使用权的确认和注册。 积极促进确认，注册，签发宅基地使用权和住房财产权，以及寄宿土地的付费使用系统，建立农村宅基地的收购和储备系统，建立统一的城市和农村土地市场系统，并建立基金会对于宅基地土地的带薪出口。
4.2.2提高补偿机制
补偿机制的构建主要包括以下三个方面：薪酬范围，薪酬标准和补偿方法。
①切除合理的赔偿范围
宅基地退出补偿的范围应包括宅基地补偿和房屋拆除赔偿。 宅基地补偿意味着，对于已撤回的合法使用的宅基地网站，薪酬内容应包括安全性，财产和生产因素的功能价值； 对于长期闲置的宅基地网站，应考虑遗产权利和重复分配问题，并应阐明权利所有权。 赔偿的一部分已实施； 对于非法土地，例如非法和过度标准，纠正或无薪回收。 房屋拆除的赔偿是指由于房屋地点撤回房屋地点，搬迁费，临时处置费和其他经济损失。
②提高撤退的补偿标准
农村宅基地退出的薪酬标准是影响愿意退出农民宅基地的最重要因素。 它也是最有争议和最紧迫的问题之一。 宅基地退出的补偿标准应从以下三个方面提出。 首先是在城市和农村地区建立一个统一的土地利用市场，并逐渐放开退出宅基地的市场交易，以便农民和乡村集体经济组织真正成为交易的主要机构，并实现“相同的权力和权力”相同的价格”，并允许市场在定价定价中发挥更重要的作用。 第二个是不断发展我国房地产估值的技术，建立科学的宅基地评估机制，并制定合理的薪酬标准。 第三个是，宅基地的补偿可以分为两个部分：房屋的赔偿和宅基地上的辅助设施和房屋地点的补偿。 前者是现有宅基地上的用户，可以根据房屋及其辅助设施的结构和功能制定特定的薪酬标准。 后者是根据土地开发权的变化而获得的价值收入。 农民和政府应由农民和政府共享。 共享分布比可以指外国或其他地区的成熟实践。 %。
③改善和多样化的补偿方法
对于宅基地薪酬方法，可以将当地的实际情况与当地农民的实际状况相结合，而农民的意愿可以多样化。 第一种方法是现金补偿。 在常用的一个时间现金支付方法中，您还可以尝试通过长期付款来减轻短期财政压力。 将资产更换基地使用权的集中式建筑房屋，工厂建筑物和其他固定资产的方法，并且也可以根据确保自己的住所来实现财产权。 第三种方法是社会保障，尤其是对于在退出期间实现家庭注册变化的村民，使他们能够享受与城市居民相同的社会保障，并提供医疗保险或房屋购买补贴以进一步提高担保水平。 此外，您还可以考虑在宅基地的积极资源参与的退出，并在规定的时间搬出他的宅基地，形成示范效应，这有利于有助于实施宅基地的村民激励措施并采用现金补偿。
4.2.3改善资金来源
根据合理确定薪酬标准，薪酬资金以多元化的方式筹集。 在遵守政府领导的资金模式的同时，它也对引入市场机制的重要性也很重要。 政府可以考虑以下渠道：首先，使用土地合并项目资金； 另一个是为美丽的农村建筑项目提供的资金； 第三个是缓解贫困和搬迁的资金； 第四是水库地区移民项目的首都； 第五是政府土地转让基金收入； 6.中央和地方的财务安全。 整合上述项目的资金，县级政府将建立农村宅基地，以自愿退出特殊资金，特殊资金。 市场机制的引入可以采用鼓励金融机构和社会资本参与并组成收集和存储公司的方法。 它还可以积极探索抵押担保系统和“自愿股票和股票股息”系统。
4.2.4改善退出的管理机制
可以通过赔偿撤回的有效分配宅基资源的有效分配，用于撤回出口的管理机制。 您可以从以下各个方面扩展宅基地的使用：首先，房屋转换和重新配置。 在宅基地推出时仍然可以住宅的房屋为农村住房困难团体提供便宜的租金或徒手，例如非房屋成员，危险房屋中的居民以及遭受地质灾难的居民。 第二个是恢复或旋转。 由于地形或地理位置，在某些地区退出后，很难开发和使用或形成建筑土地指示器。 因此，填海可用于耕种。 对于远离城镇的人们，他们可以分为愿意继续耕种的集体经济组织的其他成员。 它还可以根据实际情况增强土地生育能力，再加上旋转，以避免恢复耕种后土壤质量的变化，并且没有可耕地的土地标准。 第三个是组织和使用。 通过组织土地退出宅基地，退出的宅基地的撤离将转变为农村地区的集体土地。 这些集体经济组织可以开发和利用这些建筑土地指标。 一方面，它可用于在村庄建造公共设施和公共福利事业； 另一方面，它可以与新的商业模式结合使用来开发乡镇企业。
4.2.5改善股权保护机制
不隔离农村宅基地的付费出口的改革，但有必要与相关改革同步促进，以更好地改善权利和利益的权利和利益。 首先，为城市和农村地区建立家庭注册系统。 严格限制了城市农村双重家庭登记系统，限制了农民的流动。 应该建立城市 - 农村全部 - 一个家庭注册系统，以便农民可以通过合法的固定住所来注册家庭注册。 它具有与当地城市居民相同的权利。 其次，促进农村财产权制度的全面改革。 土地合同管理权和森林权利退出等改革飞行员可以促进宅基地的有偿退出工作的平稳发展，并促进集体资产份额的定量改革，从而实现财产权和资源资产的清晰度。 政府还应积极指导农民自愿实现财产权，森林权利和集体资产份额的价值，例如租赁，股票，转让和合作经营。 保证。 第三，加强集体建设土地进入市场的改革。 根据收集和组织农民的退休医院，试点区域以及从乡镇和城镇撤离的土地资源的整合，可以在开垦和接受后申请新的集体建筑指标。 国家还应进一步放大交易范围，以便以市场为导向的运营机制更好地影响土地资源的分配。 第四，改善城市和农村就业服务系统。 一方面，对于进入城市的农民，他们应该培养自己的专业技能，以便在进入城市并降低进入城市的风险后可以拥有稳定的收入来源。 另一方面，该行业的综合发展一直在农村地区不断吸收剩余的劳动力，并鼓励，支持，支持城市劳动力，并返回乡村返回家乡，以实现人力资源的两道路流动。
沃克斯人政府发出了“卢县农村房屋遗址的指导意见”通知。
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